El ICO (Instituto de Credito Oficial) a través del programa España Crece, ha activado un instrumento de financiación de la vivienda asequible en régimen de alquiler, dotado de 12.150 millones de euros, destinados a acompañar a los proyectos de vivienda protegida durante todo su ciclo de vida, incluyendo desde la promoción y la construcción hasta la explotación de viviendas en alquiler asequible, a largo plazo. Al igual que los proyectos financiados por los fondos Europeos, los proyectos financiados por el ICO deben cumplir con los mismos requisitos medioambientales de Taxonomía EU y DNSH.
Necesidad de instrumentos específicos para la promoción de vivienda asequible en régimen de alquiler
Una de las principales claves de la sostenibilidad es la viabilidad económica de los proyectos. La promoción de vivienda asequible no se va a llevar a cabo si los inversores no encuentran los mecanismos de inversión adecuados que la hagan viable.
Los promotores que decidan entrar en este segmento del mercado, deben contar con unas condiciones económicas y unas garantías legales adecuadas, que les permitan desempeñar su papel en la resolución del problema de la accesibilidad de la vivienda, aprovechando las mejores condiciones, puesto que se trata de inversiones a muy largo plazo, con menor riesgo y rentabilidades razonables.
Con objeto de dotar de instrumentos financieros adecuados al segmento de la promoción asequible, en línea con conseguir los proyectos de promoción de vivienda asequible sean viables, dentro de las estrategias del programa España Crece Vivienda, aparte de favorecer el desarrollo de tecnologías estratégicas y de reforzar el crecimiento empresarial, se fija como objetivos el Incrementar el parque de vivienda destinada a alquiler asequible y dinamizar la transición ecológica.
Dichos objetivos constituyen uno de los principales retos, no solo en España, si no que en toda Europa. El desarrollo de mecanismos nacionales de financiación de vivienda asequible es una labor que se esta llevando a cabo de forma paralela en la mayoría de los países de la UE. Cada país, tiene históricamente distintas situaciones y particularidades en sus mercados inmobiliarios, por ello cada país necesita su propia estrategia. El punto donde todos los inversores coinciden es en que dotar de unas buenas condiciones legales y económicas al segmento de la promoción de vivienda asequible en régimen de alquiler, permite obtener rentabilidades a largo plazo muy interesantes.
La sostenibilidad como eje transversal de la financiación
Un plan cuyos objetivos son a muy largo plazo debe ser necesariamente abordado con criterios de sostenibilidad. El sector de la construcción representa una parte muy importante de las emisiones de CO2 a la atmosfera, además la factura energética, especialmente en familias con ingresos moderados representa una parte significativa del gasto anual. Por ello hacer vivienda asequible, que no sea energéticamente eficiente no tiene sentido.
Pero no solo no debemos fijarnos en el impacto ambiental y económico, sino que también hay otras cuestiones relacionadas con las viviendas sostenibles que son relevantes: Mayor confort, gestión eficiente, disponibilidad de servicios de transporte alternativos, menor consumo de agua, instalaciones más duraderas, espacios comunitarios, facilidad para trabajar desde casa, materiales no contaminantes, reducción de la contaminación en el emplazamiento, promoción de la biodiversidad y un largo etcétera de cuestiones adicionales que se aplican cada vez en mas proyectos.
Modalidades de financiación
Como hemos mencionado antes se trata de un instrumento que acompaña todo el ciclo económico de la vivienda protegida en régimen de alquiler dividiendo el proceso en tres tramos o modalidades:
1. Modalidad I — Préstamo Promotor
- Finalidad: Financia la fase de producción y obras del activo de vivienda protegida (ya sea obra de nueva construcción o rehabilitación integral de edificios existentes), cubriendo la edificación, comercialización y posterior ocupación estabilizada
- Estructura clave: Combina un tramo de crédito reembolsable a precio de mercado con un Tramo No Reembolsable (TNR) que cubre la brecha de viabilidad económica del proyecto
2. Modalidad II — Préstamo Inversor
- Finalidad: Financiar a largo plazo la tenencia y explotación patrimonial de activos que ya están construidos o rehabilitados y se encuentran en situación de alquiler estabilizado.
- Estructura clave: Se concede íntegramente a precio de mercado (sin tramos no reembolsables) y bajo dos vías de amortización: el Préstamo Amortizante (vía general de hasta 28 años) o el Préstamo Bullet (vía especial a 7 años condicionada a un cambio de control reciente)
3. Modalidad III — Préstamo Mixto de Promoción y Tenencia
- Finalidad: Promoción de inmuebles con el propósito de conservarlos y gestionarlos a largo plazo, evitando tener que solicitar y formalizar dos financiaciones consecutivas, unificando en una sola operación aprobada desde el origen, las obras de construcción/rehabilitación, la entrada en explotación y la posterior fase de tenencia patrimonial
- Estructura clave: Mantiene una única identidad crediticia durante todo su ciclo de vida sin exigir nueva evaluación de riesgo ni transmisión del activo al pasar a la fase de tenencia. Mantiene el tramo No Reembolsable (TNR) de la Modalidad I para la brecha de viabilidad de las obras.
¿Que es la brecha de rentabilidad y como se calcula el tramo no reembolsable?
La principal característica de este instrumento es que reconoce la brecha de rentabilidad de los proyectos de vivienda protegida en alquiler para los promotores. Entendiendo dicha brecha como la diferencia económica que se produce cuando la rentabilidad neta (Yield on Cost) de un proyecto de vivienda asequible queda por debajo del retorno exigido por el mercado.
Para cubrir dicha brecha se crea un Tramo No Reembolsable (TNR) es la ayuda de Estado integrada en el principal del préstamo ICO destinada a cubrir esa brecha de viabilidad. Actúa de forma residual tras deducir otras subvenciones o la ventaja del suelo, no puede superar el 30 % de la financiación total y se condona definitivamente si se cumplen los requisitos de protección y alquiler.
Evaluación de la sostenibilidad
El igual que todos los fondos Next Generation, del cual parciamente proceden los fondos del instrumento, el marco de sostenibilidad ambiental y eficiencia energética de la línea de financiación del ICO se articula bajo el principio de no causar un perjuicio significativo al medio ambiente (DNSH) y el etiquetado climático regulados por la normativa europea y nacional.
Requisitos de mitigación del cambio climático (eficiencia energética)
Se establecen los siguientes requisitos de mitigación del cambio climático (eficiencia energética) de los proyectos, que se demostrará mediante el etiquetado energético.
Nueva Construcción:
- Demanda de energía primaria al menos un 20 % inferior al requisito nacional de Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN).
- Consumo de energía primaria no renovable (Cep,nre) que no exceda del 80 % del límite fijado en el apartado HE 0 del Código Técnico de la Edificación (CTE)
Rehabilitación:
- Reducción de al menos un 30 % del consumo de energía primaria no renovable respecto al estado anterior a las obras, calculada mediante metodología homogénea.
Validación ambiental única
El instrumento permite evaluar y comprobar el cumplimiento de los requisitos ambientales una sola vez por activo y actuación en todo el instrumento financiero. Por lo tanto los activos que ya hayan obtenido una Validación Ambiental favorable en cualquiera de las modalidades del ICO (por ejemplo, durante la fase de obra en la Modalidad I o III) pueden incorporar el resultado por referencia en las solicitudes posteriores de las demás modalidades evitando la duplicidad de trámites y evitando un doble computo de las contribuciones.
¿Cuándo se exige la Validación Ambiental?
La validación se lleva a cabo mediante un informe Ex Ante del proyecto y una evaluación durante la ejecución del cumplimiento de los requisitos del DNSH.
- Activos externos o equivalentes: Si un inmueble entra en la Modalidad II sin haber pasado por las Modalidades I o III (por ejemplo, activos terminados comprados a terceros), debe someterse a una primera Validación Ambiental completa del instrument ICO. La validación previa de otros bancos o vendedores no sustituye a la del ICO
- Operaciones de cartera: Se comprueba activo por activo; los inmuebles ya validados se incorporan por referencia y los nuevos deben examinarse individualmente
- Modificaciones materiales: Si el edificio sufre reformas sustanciales posteriores en su envolvente o sistemas energéticos, se debe notificar al ICO antes de su ejecución para verificar que no se comprometan las condiciones ambientales validadas
¿Que requisitos exige la evaluación ambiental?
Como he mencionado anteriormente la evaluación ambiental debe seguir los requisitos del principio Incluyendo los aspectos de eficiencia energética (Mitigación del cambio climático) indicados anteriormente mediante el certificado energético y el cumplimento de los objetivos climáticos
- Riesgos climáticos y adaptación al cambio climático
- Uso sostenible y protección de los recursos hídricos
- Transición hacia una economía circular
- Prevención y control de la contaminación
- Protección y recuperación de la biodiversidad
Puedes consultar detalladamente como se aplican estos requisitos en el sector de la construcción en este articulo DNSH.
