El sector inmobiliario desempeña un papel crucial en los esfuerzos de descarbonización para cumplir con el Pacto Verde europeo y lograr un continente neutro en carbono en 2050, ya que es uno de los sectores que genera más emisiones de gases de efecto invernadero.
En este contexto, la herramienta CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) es una solución que permite a las empresas evaluar y gestionar los riesgos de devaluación asociados al nivel de sostenibilidad de sus activos inmobiliarios.
Riesgo de devaluación en el sector inmobiliario
Uno de los principales desafíos del parque inmobiliario existente en España es su baja eficiencia energética debido a su envejecimiento. La calificación energética media española se sitúa en la letra E, hecho que conlleva un aumento de las emisiones derivadas del consumo operativo de los edificios, puesto que aquellos con baja eficiencia energética consumen más energía en su funcionamiento diario.
Si bien es cierto que los edificios de nueva construcción deben ser eficientes energéticamente, como los edificios nZEB o de consumo casi nulo, no podemos pasar por alto el problema de eficiencia del parque inmobiliario existente. La rehabilitación energética de edificios en España es una iniciativa respaldada por los fondos europeos, concretamente los Next Generation.
Este problema de baja eficiencia energética afecta directamente a los propietarios e inversores de inmuebles que poseen una cartera de activos o inmuebles a gestionar. Esto se debe a que un edificio con baja eficiencia energética conlleva mayores emisiones de consumo operativo y también implica mayores costos de mantenimiento. En consecuencia, los activos inmobiliarios se devalúan si no son energéticamente eficientes ni se adaptan a las nuevas políticas sostenibles. El CRREM denomina este tipo de activos como stranded assets o activos obsoletos.
¿Qué es la herramienta CRREM?
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) es una herramienta global diseñada para abordar de manera efectiva los riesgos financieros asociados al bajo rendimiento energético en el sector inmobiliario. Su objetivo principal es proporcionar a las empresas del sector una guía basada en la ciencia para reducir las emisiones de carbono y herramientas para evaluar los riesgos financieros que podrían conducir a una pérdida de valor de sus activos.
Es importante destacar que la herramienta se centra en las emisiones operativas (derivadas del uso y mantenimiento del edificio), no en las emisiones embebidas (asociadas con los materiales de construcción y su ciclo de vida).
Mediante el uso de CRREM, las empresas del sector inmobiliario pueden establecer una hoja de ruta clara y efectiva para mejorar la eficiencia energética de sus activos, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y mitigar los riesgos financieros asociados.
La herramienta CRREM proporciona una serie de beneficios clave que ayudan a comprender y abordar los desafíos del sector inmobiliario:
- Identificación de las medidas de reducción de carbono más relevantes: permite a las empresas e inversores identificar y priorizar las acciones más efectivas para reducir las emisiones de carbono en función de sus características y necesidades.
- Evaluación del riesgo de activos y carteras: ofrece una evaluación rigurosa de la exposición al riesgo de los activos inmobiliarios, especialmente en relación con el riesgo de activos obsoletos por carbono, o en inglés carbon stranded asset risk. El CRREM indica el tiempo antes de que un activo o cartera se vea afectado por este tipo de riesgo.
- Alineación con políticas futuras: la herramienta CRREM permite alinear las renovaciones y medidas implementadas con las políticas y regulaciones. También nos proporciona el beneficio tanto económico como energético de cada rehabilitación que se haga a un activo.
Según el CRREM, el sector inmobiliario lleva 14 años de retraso: al ritmo actual de emisiones, el volumen de carbono disponible para 2050 se consumirá en 2036. Por esta razón, es necesario empezar aplicar medidas de descarbonización en el sector de forma efectiva e inminente.
Metodología de descarbonización del CRREM
Con el objetivo de proporcionar una hoja de ruta clara y efectiva, el CRREM ha desarrollado un enfoque metodológico que permite a las empresas evaluar, planificar y ejecutar medidas de descarbonización en sus activos inmobiliarios.
Para saber de qué forma funciona CRREM, es importante conocer primero una serie de aspectos fundamentales de la herramienta, que explicamos a continuación.
La ruta marcada por políticas europeas (policy pathway)
El punto de partida para la herramienta CRREM es definir el camino de reducción de emisiones que marcan las directrices europeas. Para ello, contamos con un gráfico que muestra la intensidad de gases de efecto invernadero en el eje vertical (es decir, el volumen de las emisiones) y el tiempo en el eje horizontal, con 2050 como horizonte máximo.
El CRREM marca el valor total de las emisiones de carbono que se deberían conseguir para 2050 y 2030, que son aquellas definidas en las políticas y normativas europeas (en concreto, el Acuerdo de París). Teniendo esta información, la herramienta traza la ruta de descarbonización que deben seguir los activos o cartera, marcada en una línea naranja en el siguiente gráfico.
Gráfico de la ruta de descarbonización marcada por el Acuerdo de París
Estos parámetros permiten cuantificar el nivel de descarbonización necesario en cada año desde el presente hasta 2050 para alcanzar el objetivo deseado. Además, el CRREM adapta estos valores al tipo de inmueble y al país de la Unión Europea en el que se encuentren. Por lo tanto, la ruta de descarbonización no es la misma para un edificio de oficinas ubicada en España que para un edificio de oficinas en Suecia, como podemos ver en los dos gráficos que se muestran a continuación. De igual forma, tampoco se analizan igual los diferentes tipos de edificios (oficinas, hospitales, hoteles, etc.).
Comparación entre los valores de reducción de emisiones para oficinas en Suecia (arriba) y España (abajo)
Riesgo de activos obsoletos por carbono (carbon stranded asset risk)
Una vez tenemos marcada la ruta marcada por políticas europeas (the policy pathway), el CRREM nos ayudará a determinar el nivel de intensidad de gases de efecto invernadero de nuestra cartera de activos o un inmueble concreto.
Incorporando las emisiones concretas del activo o cartera que queremos estudiar, la calculadora del CRREM nos permite identificar en qué año se producirá el cruce con el policy pathway o ruta marcada por políticas europeas, de la que acabamos de hablar. Es decir, va a determinar a partir de qué año nuestro activo o nuestra cartera de activos se verá afectado por el riesgo de obsolescencia por carbono y se devaluará si no se aplican medidas de descarbonización.
A continuación, podemos ver el mismo gráfico que hemos mostrado anteriormente con la nueva información introducida. En este ejemplo, la flecha azul marca el nivel de emisiones de gases de efecto invernadero de una cartera determinada.
Gráfico del riesgo de obsolescencia de activos inmobiliarios
Como se puede observar en el gráfico, en 2027 esta cartera de activos alcanzará el policy pathway. Por lo tanto, si el propietario de esta cartera de activos no toma medidas, a partir de 2027 se enfrentará a lo que se conoce como riesgo de activos obsoletos por el carbono o en inglés carbon stranded asset risk, que corresponde al riesgo de devaluación de un inmueble o cartera.
Por lo tanto, si nuestra cartera de activos llega a este punto, ya no estará alineada con las políticas de descarbonización establecidas por la Unión Europea y perderá valor económico, además de poderse enfrentar a problemas de incumplimiento normativo.
Aplicación de rehabilitaciones energéticas (retrofit)
El CRREM recomienda reducir las emisiones de carbono de nuestra cartera o inmueble determinado antes de topar con el punto en que se empieza a tener carbon stranded asset risk o riesgo de activos obsoletos por el carbono. En este caso, el CRREM calcula cómo se puede retrasar dicho riesgo mediante la aplicación de rehabilitaciones energéticas, denominadas en inglés retrofit.
Gráfico que incorpora una rehabilitación energética (retrofit) que retrasa el riesgo de activos obsoletos por carbono
En este caso, la cartera que estamos tomando de ejemplo aún se enfrentaría al riesgo de activos varados por el carbono después de aplicar una rehabilitación o retrofit en 2027, pero se retrasaría hasta el año 2040.
El CRREM, además de determinar cuánto se puede retrasar la devaluación de una cartera si aplicamos medidas de descarbonización, también calcula el beneficio económico y energético de implementar este tipo de medidas.
Objetivos basados en la ciencia o Science Based Targets
La base de trabajo y cálculo del CRREM son los Science Based Targets u objetivos basados en la ciencia. Estos objetivos se cuantifican en kgCO2e/m² y representan la forma en que el CRREM traduce el concepto global del Acuerdo de París a una escala de propietarios de activos o carteras.
El siguiente proceso permite determinar estos objetivos basados en la ciencia:
- Cálculo de la parte de las emisiones globales previstas para 2050 que corresponden a la Unión Europea según el Acuerdo de París.
- Asignación de objetivos inmobiliarios específicos para cada país teniendo en cuenta el Acuerdo de París.
- Cálculo de los objetivos de reducción de carbono específicos para cada tipo de edificio (oficinas, hospitales, hoteles, comerciales, warehouse, etc.) en función del objetivo del país en el que se encuentra.
A partir de estos objetivos concretos, el CRREM crea una hoja de ruta o framework para saber cuánto tiempo tiene el propietario antes de que le afecte el riesgo de activos varados por el carbono y de qué forma afectan las medidas que se aplican para reducir la intensidad de las emisiones de carbono (retrofit) a nivel energético, pero también económico, tal como hemos mencionado en el apartado anterior.
¿Cómo se usa el CRREM?
La herramienta puede ser descargada gratuitamente desde la web del CRREM, en una versión sin datos o una versión con datos de muestra incorporados. Consiste en una hoja de cálculo con diversas pestañas u hojas para cada funcionalidad de la herramienta.
Una vez establecidos los ajustes y escogido el tipo de edificio que queremos analizar, el país en el que se localiza y el objetivo medioambiental que se persigue, procederemos a la incorporación de datos de consumo de los inmuebles, otra información sobre ellos, presupuestos, etc. En el manual de uso de la herramienta se explica en detalle qué información se debe incorporar al CRREM.
El CRREM nos va a proporcionar resultados tanto a nivel de activo como a nivel de cartera. De esta forma, podremos hacer una evaluación completa tanto del riesgo de obsolescencia de nuestros activos por separado como de nuestra cartera.
Resultados a nivel de activo
En el apartado del CRREM llamada “Activo” podremos encontrar un análisis completo diferenciado por cada uno de los activos de los cuales hemos incorporado información. Entre otros gráficos generados, podemos destacar el diagrama de obsolescencia con y sin medidas de rehabilitación. Este gráfico nos va a permitir cuantificar el riesgo derivado de aplicar o no medidas de descarbonización a nuestro inmueble.
Resultados a nivel de cartera
En el apartado “Cartera” de la herramienta CRREM, podremos analizar nuestra cartera de activos en su conjunto. La obtención de estos resultados permite a los inversores inmobiliarios realizar informes sobre el riesgo de carbono de sus carteras.
Uno de los gráficos que genera este apartado del CRREM es la intensidad de emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) de nuestra cartera, comparándola con las trayectorias de descarbonización ponderadas por superficie.
La evaluación de cartera de CRREM también permite analizar el impacto de la venta de propiedades individuales en un momento determinado. Los usuarios pueden seleccionar el año en el que desean vender un activo específico, lo que excluye ese activo de consideraciones posteriores. Además, se proporciona información sobre los costes de reducción y las inversiones necesarias para cumplir con los objetivos de descarbonización.
Cumplimiento de los criterios ESG
El enfoque del CRREM va más allá de abordar exclusivamente los riesgos financieros asociados al bajo rendimiento energético en el sector inmobiliario, y puede ser una herramienta clave para cumplir con los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza).
En concreto, el CRREM mantiene una relación estrecha con la normativa de Taxonomía Europea. Dicho reglamento establece los criterios para determinar qué actividades económicas son ambientalmente sostenibles y contribuyen a los objetivos climáticos y medioambientales de la UE.
Al aplicar la metodología del CRREM, las empresas que pertenecen al sector inmobiliario pueden medir y cuantificar el rendimiento ambiental de sus activos en relación con los criterios de la Taxonomía. Esto les permite tomar decisiones de inversión más informadas y orientar sus esfuerzos hacia proyectos y propiedades que sean considerados sostenibles según los estándares establecidos.
En conclusión, en un contexto global en el cual la mitigación del cambio climático se ha vuelto una prioridad, herramientas como CRREM desempeñan un papel fundamental en la evaluación y gestión del riesgo de carbono en el sector inmobiliario. Su enfoque basado en la ciencia, el uso de objetivos alineados con los compromisos internacionales y la integración de gráficos específicos proporcionan a los inversores una visión clara y precisa de los riesgos relacionados con las emisiones de gases de efecto invernadero.
