Gestionar una cartera inmobiliaria desde una perspectiva sostenible puede parecer una cuestión difícil de poner en práctica: sabemos que el objetivo es lograr emisiones cero para 2050 para cumplir con la Agenda 2050, pero... ¿por dónde empezar?
En primer lugar, debemos entender que la sostenibilidad debe ser considerada desde todas las áreas de acción de una empresa u organización, especialmente en aquellas cuyas actividades profesionales tienen un impacto directo en las emisiones de gases de efecto invernadero y el medio ambiente.
Las propietarias de carteras de inmuebles son un ejemplo de empresa que debería velar en especial por el cumplimiento de las normativas medioambientales e incluso ir más allá, ya que su gestión y mantenimiento repercute de forma directa en el uso de recursos naturales y el consumo de energía, lo que se traduce en emisiones de carbono.
Además, la sostenibilidad como eje transversal en la operativa de una empresa también se comparte en la visión ESG, cuyos criterios definen un modelo de empresa adaptada al contexto social, ambiental y económico actual.
Huella de carbono en carteras inmobiliarias
La información esencial que necesitamos para hacer una gestión sostenible de una cartera inmobiliaria es conocer las emisiones de carbono derivadas de todos los edificios que forman parte de una cartera, es decir, su huella de carbono. Para conseguir estos datos realizamos Análisis del Ciclo de Vida (ACV).
El ACV nos permite identificar en qué etapa de la construcción, uso o material de un edificio se generan más emisiones de gases de efecto invernadero. Gracias a estos datos, podemos incidir en las áreas que generan más emisiones y seleccionar mejores opciones de materiales para su construcción y mantenimiento.
Por lo tanto, para hacer una gestión sostenible de una cartera inmobiliaria necesitaremos conocer la huella de carbono de cada uno de los edificios que la conforman, para así poder analizar todos los datos de forma conjunta, poder establecer comparativas y obtener una visión global.
Es importante destacar que no solo las empresas vinculadas con la propiedad de carteras de inmuebles deben evaluar su huella de carbono, sino que toda empresa debería cuantificar la huella de carbono derivada de su actividad profesional, es decir, su huella de carbono corporativa.
La perspectiva ESG
Los criterios ESG se han convertido en un marco fundamental para evaluar y promover la sostenibilidad en el ámbito empresarial y financiero. Cuando se trata de la gestión de carteras inmobiliarias, es fundamental llevar a cabo una gestión sostenible que tome en cuenta los criterios ambientales del ESG.
Esta perspectiva no solo impulsa la rentabilidad a largo plazo en una empresa, sino que también contribuye a la construcción de un entorno inmobiliario más equitativo, resiliente y en armonía con el entorno.
5 pasos para evaluar el impacto ambiental de una cartera inmobiliaria
Hacer una gestión de carteras inmobiliarias con una perspectiva sostenible puede parecer una idea amplia y difícil de aterrizar. En Zero Consulting, contamos con una metodología que permite enfocarnos en la reducción de emisiones durante todo el ciclo de vida de cada uno de los proyectos, no sólo a nivel de edificio sino también a nivel de cartera inmobiliaria.
Esto significa recopilar todos los datos de ACV de los edificios propiedad de una empresa y analizarlos de forma conjunta.
Analizar los datos de emisiones en su conjunto va a permitir hacernos una idea global del impacto ambiental de la cartera, poder establecer comparaciones entre proyectos y definir un benchmark o un punto de referencia desde el cual partir y mejorar año tras año.
Esta perspectiva holística nos ayuda a desarrollar estrategias de sostenibilidad más efectivas y a tomar decisiones informadas sobre la gestión de carteras inmobiliarias.
Veamos a continuación los 5 pasos a seguir para analizar de forma global una cartera inmobiliaria en materia de sostenibilidad.
1. Definir los KPIs o indicadores clave
El primer paso para hacer un análisis sostenible de una cartera de inmuebles es definir los Indicadores Clave de Desempeño o KPIs que queremos cuantificar, ya que nos van a permitir evaluar y medir el rendimiento y la sostenibilidad de nuestra cartera de propiedades. Escoger los KPIs más indicados dependerá de los objetivos de la empresa y de las características de su actividad profesional.
Algunos de los KPIs generales más utilizados y a la vez más útiles a la hora de hacer un análisis sostenible de una cartera de inmuebles son:
- Media de Kg de CO2 por m² de superficie útil a 50 años
- Media de Kg de CO2 por ocupante a 50 años
- Balance de carbono embebido y operacional: corresponde al porcentaje de emisiones que corresponden al carbono embebido (emisiones asociadas con los materiales de construcción y su ciclo de vida) y de carbono operacional (emisiones generadas durante la fase de uso y operación del edificio, las relativas al consumo de energía y agua).
Balance Carbono Embebido y Operacional
Además de los KPIs generales, podemos establecer indicadores específicos respecto al carbono operacional y embebido de los edificios que nos ayuden a entender a qué corresponden las emisiones totales, por ejemplo:
- Balance de carbono embebido: nos permite saber el porcentaje de emisiones que corresponden a cada grupo de elementos constructivos.
Balance Carbono Embebido
- Balance de carbono operacional: porcentaje de emisiones corresponden al mantenimiento y uso de los edificios, es decir, su uso de agua y energía.
Balance Carbono Operacional
En definitiva, contar con Indicadores Clave de Desempeño nos brinda una visión global y cuantificada del impacto ambiental de una cartera inmobiliaria, lo que nos permite tomar decisiones informadas y diseñar estrategias efectivas para lograr una gestión sostenible.
2. Cálculo de emisiones de elementos constructivos
Una de las principales áreas a analizar corresponde a los materiales utilizados en la construcción del edificio. Para poder realizar el análisis, es conveniente dividir los elementos constructivos o soluciones constructivas en grupos (cubiertas, fachadas, forjados, particiones interiores, ventanas) para poder analizar sus materiales en detalle.
Por ejemplo, la cubierta de un edificio puede ser de diferentes tipos, como podemos ver en la tabla de la derecha. Cada tipo de cubierta está formado por una serie de materiales, que corresponden a emisiones diferentes. Es por esta razón tenemos diferentes niveles de categorización, no solo de cubiertas, sino de todos los grupos de elementos constructivos.
El siguiente gráfico hace un análisis de los materiales que conforman las cubiertas de 32 edificios, agrupadas por el tipo de cubierta utilizado. De esta forma, podemos comparar todas las cubiertas utilizadas en esta cartera inmobiliaria, además de ver si cumplen con el objetivo que se ha marcado la empresa en lo referente a emisiones. De esta forma, para las siguientes promociones de edificios, se pueden tomar decisiones sobre el tipo de cubierta a utilizar teniendo en cuenta las emisiones de otros edificios.
Soluciones constructivas de cubiertas
Por otra parte, también es interesante analizar por tipos de solución constructiva. Es decir, sacar un valor promedio de cada tipología de solución constructiva de todos los tipos de cubiertas, fachadas, forjados, particiones interiores y ventanas que se han utilizado en todos los edificios que forman parte de la cartera.
Por ejemplo, este gráfico muestra la media ponderada de emisiones por tipos de cubiertas utilizadas en proyectos, teniendo en cuenta la superficie que representan en los edificios. Podemos ver que el tipo de cubierta que más emisiones de CO2 ha comportado en esta cartera inmobiliaria es el tipo TG11, es decir, la transitable invertida de losa maciza.
Media ponderada de kg de CO2 eq. por m2 de solución constructiva de cubiertas
3. Cálculo de emisiones de energía
La siguiente área a analizar son las emisiones derivadas de la energía. Dividimos las emisiones de energía en 3 usos diferentes: calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria (ACS).
En el caso de las emisiones derivadas del uso de energía, es interesante clasificar los edificios dependiendo de la zona climática en la que se encuentran, ya que es un factor que influye en su demanda energética.
Gracias a los siguientes dos gráficos, podemos comparar la demanda energética de cada uno de los edificios de una cartera inmobiliaria, agrupados por zonas climáticas. Podemos comparar la demanda con las emisiones finales de CO2 de los edificios, viendo así cuál es el porcentaje de emisiones que derivan de cada tipo de uso de energía.
Demanda
Emisiones de CO2 eq.
Si, por ejemplo, nos centramos solamente en las emisiones derivadas de la energía por calefacción, también podemos comprobar el tipo de energía que se ha utilizado en cada uno de los edificios de la cartera (electricidad o gas natural) para cubrir la demanda.
Energías utilizadas en cada proyecto
4. Cálculo de emisiones derivadas del agua
La última gran área de la cual se deben analizar las emisiones son aquellas que derivan del uso de agua. Es decir, dependiendo del tipo de grifería, ducha, inodoro instalado o riego y de la ocupación del edificio, supondrá un volumen de emisiones más o menos elevado.
El siguiente gráfico compara los consumos de agua que derivan por persona y día, que varían dependiendo del tipo de elementos sanitarios utilizados. Como podemos ver, la mayoría de los proyectos sobrepasan el objetivo fijado por la empresa, por lo que para proyectos futuros se tendría que plantear la opción de instalar elementos sanitarios más eficientes.
Consumos de agua por litros por persona y día
5. Extraer conclusiones cuantificadas y establecer una ruta de descarbonización
El último paso consiste en realizar una visión global y extraer conclusiones que nos ayuden a entender de forma global el impacto ambiental del conjunto de edificios de la cartera, determinando los futuros pasos para reducir su huella de carbono.
Un elemento clave para determinar la estrategia de reducción a medio y largo plazo es trazar una hoja de ruta de descarbonización. A través de esta representación gráfica, podemos calcular el nivel de reducción de emisiones necesario de cada año hasta 2050 para alcanzar los objetivos establecidos por la Agenda 2050, es decir, emisiones cero.
Objetivos de Reducción Anual (por m² de sup. útil a 50 años)
En este caso, las emisiones por m² de superficie útil a 50 años son de 672kg de CO2, lo que significa que para lograr unas emisiones 0 en 2050, cada año se tiene que hacer una reducción del 3,7% de las emisiones, lo que corresponde a reducir 24,88 kg de CO2 anuales.
Cabe mencionar que no solamente el indicador de la Agenda 2050 se establece como la única referencia de objetivo a cumplir, sino que cada empresa puede optar por plantearse objetivos medioambientales más ambiciosos que lo que marcan las normativas existentes.
¿Cómo te podemos ayudar?
Gestionar carteras inmobiliarias desde una perspectiva sostenible es imprescindible para cumplir con los objetivos de descarbonización europeos, necesarios para hacer frente a las problemáticas ambientales actuales. Esto implica implementar cambios en la forma tradicional de construir, optando por alternativas más sostenibles.
Desde Zero Consulting podemos ayudarte a desarrollar una estrategia de descarbonización efectiva, no solo a nivel de edificio, sino también a nivel de cartera. Nuestras estrategias se basan en la toma de decisiones desde las etapas más tempranas de proyectos, con el fin de poder incidir de forma eficiente en el impacto ambiental derivado de la construcción de edificios. Además, nos aseguramos que se cumplan con las regulaciones pertinentes, como el reglamento de Taxonomía europea.
