Que un edificio sea fácil de utilizar, mantener y que cumpla con los rendimientos energéticos y de consumo de agua previstos no es una tarea sencilla. Con unos edificios cuyas instalaciones son cada vez más complejas y los niveles de exigencia de los usuarios y propietarios son más elevados, el commissioning de las instalaciones y la envolvente se ha convertido en una herramienta imprescindible.
El commissioning consiste en supervisar que el funcionamiento y el rendimiento del edificio es acorde con lo planeado y es posiblemente el medio más efectivo y estratégico para reducir los costes de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero en los edificios. Este proceso, que forma parte, muchas veces, del procedimiento de certificación sostenible garantiza el correcto funcionamiento de los edificios, una vez los ocupantes se instalan en ellos. Y también que los futuros operadores de los edificios tendrán el conocimiento y los medios necesarios para poder mantener el rendimiento del edificio a lo largo del tiempo.
¿Qué es el commissioning aplicado a un proyecto? ¿En qué consiste?
El commissioning es un proceso de puesta en marcha de las instalaciones de un edificio que realiza una persona ajena a la empresa de instalaciones, contratada por la propiedad. Este se puede llevar a cabo tanto en proyectos de nueva construcción o renovados integralmente. Su función es asegurar que el edificio funciona de acuerdo al manual de operación y tiene un rendimiento igual al esperado en proyecto.
El proceso de commissioning parte del documento de requisitos del propietario (OPR). Este documento, elaborado por la futura propiedad del edificio —el promotor—, recoge los requerimientos que esta plantea a los proyectistas con respecto al rendimiento y las prestaciones del inmueble (alto rendimiento energético, cumplimiento con la normativa de eficiencia energética, calidad ambiental interior, sostenibilidad, etc.).
Los proyectistas se deben ocupar de que el proyecto ya contemple el cumplimiento de dichos requerimientos. Por esta razón, para asegurar que los documentos del proyecto recojan los requisitos del cliente, el proceso de commissioning se debe iniciar en las primeras fases del proyecto, haciendo una revisión profunda del mismo.
Puesta en marcha de edificios: elementos, personas y factores que intervienen
El responsable del proceso de commissioning corresponde a una persona llamada «agente de commissioning», que es contratada por el promotor del proyecto. Su primera labor será conocer los requisitos del propietario (OPR) para luego proceder a la revisión de los documentos del proyecto. El agente de commissioning debe revisar los pliegos de condiciones de contratación y el proyecto y emitir un informe para que se revisen los puntos necesarios antes de la licitación. Posteriormente, este se ocupa de que las empresas adjudicatarias de las obras comprendan el alcance de los trabajos de commissioning; se planifican las pruebas y se lleva un seguimiento de las mismas.
Las pruebas se dividen en pre-funcionales y funcionales. Las pruebas pre-funcionales las realizan las empresas instaladoras, y el agente de commissioning supervisa aproximadamente el 20 % de dichas pruebas que se realizan mediante un protocolo previamente aprobado. Realizadas las pruebas pre-funcionales, se pasa a las pruebas funcionales que se hacen en presencia del agente de commissioning, quien deberá reportar cualquier anomalía y asegurar que el edificio funciona tal y como está previsto.
¿Qué ventajas aporta el commissioning a los edificios?
El proceso de commissioning aporta enormes beneficios a la propiedad ya que reduce el post venta, beneficia al equipo del proyecto, ya que se detectan posibles inconvenientes antes que se inicie la obra, se reduce y se ajusta la planificación y la construcción, y por último los ocupantes y usuarios del edificio pasan a habitar un edificio que se comporta tal y como está previsto en el diseño.
- Agilización del proyecto. Al identificarse fallos prematuros en equipos, evitar paradas y retrasos, anomalías imprevistas, cambios inesperados, etc.
- Minimización de costes y reducción de GEI. Derivado de lo anterior, se reducen los costes materiales y de mano de obra. Asimismo, el ahorro energético medio en edificios existentes alcanza el 16 %, y un 13 % en los de nueva construcción. Lo que a su vez implica reducciones en los gases invernadero.
- Maximización del rendimiento y mejora del funcionamiento del edificio. El commissioning es un proceso de calidad que mejora la entrega y recepción del edificio, nuevo o ya existente. Este se entrega diseñado, construido y operado cumpliendo los requerimientos de proyecto de la propiedad. En otras palabras, la propiedad recibe un edificio que proporciona a los usuarios un servicio eficiente, económico y sostenible.
- Inclusión de un programa para mantener las mejoras adoptadas durante el resto de la vida útil del mismo.
El proceso de commissioning es cada vez más necesario, pues los edificios son hoy mucho más complejos. Es fundamental asegurar una correcta puesta en marcha de todas las instalaciones y revisar que todo funciona exactamente como se ha planeado. Propiedad, equipo del proyecto, usuarios y ocupantes del edificio, así como en última instancia el personal del mismo, se benefician de este proceso, al prevenir imprevistos, reducirse los costes y mejorar la eficiencia, la funcionalidad y sostenibilidad del inmueble. Una buena herramienta para generar y mantener edificaciones con un alto rendimiento y calidad.
